Российский рынок недвижимости перестал быть единым целым. Новостройки задыхаются без льготной ипотеки, вторичка постепенно оживает, а себестоимость строительства за пять лет выросла почти вдвое. Топ-менеджеры крупнейших девелоперов и отраслевых объединений открыто говорят: легких денег больше не будет, и рынок только начинает это осознавать.
Спрос упёрся в потолок
Ещё недавно первичный рынок держался на двух опорах - льготной ипотеке и инвестиционном ажиотаже. Обе рухнули почти одновременно. Управляющий партнёр ГК ФСК по сегменту «Регионы» Алексей Алмазов формулирует жёстко: застройщики упёрлись в потолок цены по спросу, а рыночного покупателя попросту нет.
«Все смотрят на льготные ипотечные программы: будет продление, не будет. Мы изначально заложили пессимистический прогноз, чтобы не было сюрпризов. Живём в том, что есть», - говорит он.
Просадка ощущается даже там, где её не ждали. Элитный сегмент уверенно держался с 2022 по 2025 год - и только сейчас начал подавать тревожные сигналы. Коммерческий директор Циана Михаил Посредников фиксирует: жалобы пошли от клиентов и брокеров, которые прежде не знали слова «стагнация».
Вторичка поднимается - первичка пересчитывает потери
На этом фоне вторичный рынок выглядит почти бодро. Дно было пройдено ещё в мае-июне прошлого года, и с тех пор число сделок стабильно растёт. Причин несколько: ключевая ставка медленно, но снижается, депозитные деньги ищут новые гавани, а часть покупателей просто перетекла с первичного рынка.
Президент Российского союза участников рынка недвижимости Александр Попов напоминает: доля вторички в 80% от общего объёма продаж - это историческая норма, а не кризисная аномалия. Ажиотаж вокруг новостроек был искусственным - его создало государственное субсидирование. Льготы ушли. Рынок вернулся к себе.
Отдельный феномен - так называемая «новая вторичка»: дома сдаются с недораспроданными квартирами, инвесторы вынуждены выходить ниже цены застройщика. Спред между первичкой и вторичкой пока держится, но исторически вторичный рынок всегда догоняет - вопрос времени.
Себестоимость растёт, девелоперы ищут выход
Строить дороже, продавать труднее - такова новая реальность. С 2020 года себестоимость строительства выросла почти вдвое, в ряде регионов - ещё существеннее. Управляющий директор ГК «РКС Девелопмент» Пётр Власенко признаёт: остановить этот рост невозможно, можно лишь замедлить. Ставка - на качество проектирования ещё до стадии рабочей документации и на внедрение value engineering.
Процентная нагрузка по банковскому финансированию в отдельных проектах достигает 20%. Часть игроков начала искать альтернативы: ГК «Железно» и ГК «Основа» уже привлекают деньги через цифровые финансовые активы. Инструмент молодой, регуляторика ещё не устоялась - и именно поэтому, по словам гендиректора «Железно» Юрия Захарова, он пока дешевле и проще банковского финансирования. Но у ЦФА есть принципиальный изъян: деньги короткие. Комбинированная модель неизбежна.
Руководитель «Этажей» Ильдар Хусаинов не скрывает скепсиса в отношении девелоперов: отрасль слишком долго жила на сверхприбылях и не готова к разговору о бережливом производстве. «Сейчас мы наблюдаем болезненный первый этап - признание проблемы», - говорит он. И добавляет про банки: те, по сути, захватили строительную отрасль, превратив застройщиков в подобие франчайзи без реального суверенитета над своими проектами.
Что дальше
Рынок адаптируется - медленно, болезненно, но неизбежно. Те, кто научится управлять циклом строительства и продаж одновременно, удержат экономику проектов. Остальные рискуют стать частью той самой «новой вторички», которую никто не планировал создавать. Тектонические сдвиги, о которых топ-менеджеры говорили осторожно ещё год назад, сегодня ощущаются в каждом сегменте - от массового жилья до элитных апартаментов.